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购房补充协议注意哪些事项(还要签补充协议)

中国法学 2024-03-10 22:03:36 公司专项法律 209 0

本篇文章给大家谈谈购房补充协议注意哪些事项,以及为什么买房签了购房合同,还要签补充协议对应的知识点,文章可能有点长,但是希望大家可以阅读完,增长自己的知识,最重要的是希望对各位有所帮助,可以解决了您的问题,不要忘了收藏本站喔。

购房签订商品房买卖合同时,补充协议约定银行会在贷款客户签订合同后30天内放款,这合理吗

商品房买卖合同为合同当事人双方的真实意思表示,不违反法律行政法规的强制性规定则合法有效,对双方具有约束力。由于合同形式及内容比较复杂,每种情况不尽相同,所以就合同内容来说,当事人在很大程度上是可以自主决定的,这也是合同法平等自愿原则的体现。

商品房买卖合同也是如此,虽然现在商品房买卖合同几乎都是以格式合同的形式出现,但是当事人双方仍然可以就具体履行的内容进行修改或者签定补充协议完善合同未尽事项,比如付款方式、交房时间、违约责任等。

就上述情况分析,补充协议约定银行会在贷款客户签订合同后30天内放款,这个真的是合同条款实实在在的表述吗?抛开法律层面来说,银行放贷有相应的材料要求及规范的审查程序,即银行是否放贷,是由银行决定的,房屋买卖合同双方约定银行会在签订合同后30天放贷不符合一般逻辑,只能一方约定保证在签订合同30天后银行发放贷款,这相当于保证方的义务。

购房补充协议注意哪些事项(还要签补充协议)-第1张图片

综上要确定是否合理,首先要弄明白该条款要表达的意思,一般情况下,双方签订的合同毫无缘由让第三方承担一定的义务是没有理据支持的,当然可以把该条款约定为合同一方的义务,也可以约定为某条款所附的条件。其次,明确合同条款尤为重要的是双方的权利义务及违约责任,据此把该条款的意思具体确定下来。

合同兼具包容性及灵活性,只要体现为双方真实意思表示,不存在违法因素,双方自愿接受该条款约束,而合理与否则需具体到实际来分析了。

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购房合同已签,银行流水不够怎么办

这个问题非常普遍,很多人都会遇到,毕竟现在房价越来越高,工薪阶层的工资却没有相应比例的涨幅,能靠一己之力买房的人越来越少。

当流水不够的时候,要考虑流水的作用是干什么的,如果流水不能达到效果,是不是考虑通过其他方面去达到效果。

流水的作用是为了核定借款人的还款能力,那么按照上面的思路,找出其他能增加借款人还款能力的证明即可。都有什么呢?

提供工资证明,这个东西作假成本最低,只要搞来公章即可,前提是公章代表的公司还在营业。提供租赁收入,这个方式适合于家里直系亲属有房本或者有小产权房屋证明的人,可以向银行解释这部分收入实际是自己在收,可以佐证一部分收入。让朋友伪造欠条,写上每月付多少利息,加上手印。告诉银行自己有应收账款,只是现在收不回来钱,但每月都有利息收入。添加直系亲属作为共借人,告诉银行如果自己偿还不了贷款,就让自己的直系亲属帮还。

目前较常用的就是这几招,只要银行抠的不严,基本都能过关。以我的工作经验来看,房贷管控的一般都不严。如果实在无法过关,就只能提高首付,降低贷款金额了。

银行研究僧,你学习,我也跟着学习!

为什么买房签了购房合同,还要签补充协议

您好:

购房补充协议非常常见,只要是买房的,似乎在正式合同之外都会有一个补充协议,具体的说一说在这一个别案例中的具体事项,同时也是与开发商讨价还价的结果。

为什么要签购房补充协议?

由于标准的购房合同条款的局限性,几乎每一份购房合同都要签订补充协议。标准的购房合同由于是国家有关部门制定的,条款相对比较公平合理。而补充条款是由开发商制定的,往往会限制购房者的权利,甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益。

签定补充协议的注意事项

关于不可抗力

导致发展商逾期交付房屋的原因很多,不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明,发展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释,例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围,以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任,对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围,在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由,同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时,购房者有权终止合同,要求发展商退还已经支付的全部款项,或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。

关于分摊建筑面积

作为房屋总建筑面积的一部分,分摊面积的多少,直接影响购房者实际获得的使用面积。对此尽管《北京市商品房销售面积计算及建筑面积分摊暂行规定》等法规作了明确规定,实际操作中个别发展商仍然将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。购房者可以参照上述有关规定,认真审核发展商在补充协议中列明的分摊范围,对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率,即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率,当发展商交付的房屋达不到约定的标准时,购房者即可以选择退房并要求发展商承担违约责任。

关于装修标准

对于欲售商品房,特别是约定了精装修的欲售商品房,购房者一定要明确该等商品房的装修标准,防止被发展商以“进口”、“一等”、“先进”等不明确的表述误导。建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、可以参照的市场价格、达不到上述标准的违约责任等,以较大限度地保护自己的利益。

房屋所有权证办理的时间

尽管从表面上看,房屋所有权是由房地产管理部门颁发的,与发展商并没有直接的关系,不应构成其义务。但在实践中,房屋所有权权证颁发的延迟往往是由于发展商手续不完整、未能履行交纳土地出让金、测绘费等义务。因此需要让发展商作出相应的承诺,保证在规定期限内履行各项义务以确保购房者顺利取得房屋所有权证,否则应承担一定数额的罚金,超过约定期限的,购房者还可以退房并要求开发商承担由此给购房者造成的经济损失。

贷款办不来怎么办?

由于在商品房购房购销过程中,普遍采用按揭贷款或公积金贷款方式分期支付购房款项。而上述贷款是否会得到批准主要依赖发展商提供的担保情况、购房者本人的资信状况等因素。如果购房者在签订购房合同并支付了首期购房款后贷款得不到批准,就会面临无法自行支付全部剩余款项,从而承担违约责任的风险。因此应该在补充协议中分清责任,如果由于开发商原因导致贷款得不到批准,则购房者可以选择退房并要求发展商承担违约责任;如果由于自身原因,则届时可以选择变更付款方式或要求退房。

关于保修责任

有关房屋质量的保修责任,国家及北京市已经作了明确规定,在此不再赘述。值得购房者注意的是,在北京市新增楼盘中,部分采用了通过燃气系统独立供暖的方式,而不再通过市政热力管线集中供暖。由于提供该种燃气系统的大多为德国、意大利等国外厂商,地域分散、国内售后服务网点较少,加之该种系统设计寿命较长(一般为十年左右),更增加了购房者在使用上述供暖系统中保修和维修的困难。因此,较好在补充协议中将开发商的责任和厂商的保修、维修、更换的责任连带起来,要求开发商在购房者联系不到厂商的情况下保证正常供暖,并负担一定的维修费用。

关于开发商在促销过程中的承诺

为配合商品房的销售,开发商或个别销售人员都会通过口头介绍、广告宣传等方式在促销过程中就与商品房有关的小区环境、会所、托幼、学校、医院、停车位、物业管理等方面作出承诺。上述因素直接影响购房者的居住和生活质量,实际是构成房屋价格的一部分,如果不能兑现,必定会使购房者的期望值大打折扣。对于开发商作出的种种承诺,一定要不厌其烦,一一在补充协议中予以落实,并明确开发商违反该约定的违约责任。

商贷审批通过时利率是4.9,现在要签补充协议提高到5.39银行才放款,应该怎么办有哪些需要注意的问题

其实我一直不明白,商贷审批通过时利率是4.9%这类话是怎么来的。

作为银行工作人员,我所知道的是,一般审批利率就是放款利率,而最终的利率是以借据上放款利率为准,审批通过后就可以办理房屋过户,过户抵押后就可以放款,一般相隔时间不会太长。

那么问题来了,是谁告诉你贷款审批通过了,通过了又为什么没放款?

可能是你耽误了,可能是开发商手续耽误了,也可能是银行没有额度没及时放款。

如果是银行没有额度,你还可以尝试与银行商议,毕竟不是银行的原因,实在不行就投诉,但如果不是银行的因素,那么你可能就没有什么办法了。

这个没有什么是否符合规定,合不合理的问题,因为说到底贷款合同是要符合《合同法》,双方平等自愿的达成共识才有效,你认为4.9%合理,但银行认为5.39%放款合理,如果双方打不成共识,合同就不成立,这贷款就办不成。

况且,我认为你手里并没有能够证明银行同意4.9%放款的证据。

综上,要么协商,要么投诉,要么同意5.39%放款,要么就不办这贷款。

如果购房合同签完后,房子涨价了,开发商让你补差价,你会同意吗

谢邀请!《商品房买卖合同》双方签字后,表示认同合同的内容,是双方真实意愿的表达。开发商反悔必须推翻该合同是无效合同才能不承担法律责任。

无效合同具有以下5种条件才能成立:

(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益。

(2)恶意串通,损害国家、集体或第三人利益。

(3)以合法形式掩盖非法目的。

(4)损害社会公共利益。

(5)违反法律、行政法规的强制性规定。

如果开发商不能拿出证据推翻签订的《商房品买卖合同》违反含有上述5种内容条件,所签订合同视为有效合同。

房价上涨开发商让购房人补差价不符合无效合同的条件,毫无道理!如今都是期房销售,小开发商中途资金链断裂收完房款后跑路的多了,在购房人承担着未来风险的情况下开发商重新要求补差价款当然拒绝。我若是购房当事人肯定不同意!

若敢上经济下行或银行紧缩银根导致房价下跌,购房人要求开发商退房或返还差价对方情何以堪?

此现象曾经出现过多次,前期老业主发现开发商降价售房,导致老业主资产缩水引发所谓"维权"大闹售楼处事件。社会舆论一反常态,一边倒支持开发商。诚信契约精神何在?

房价上涨导致的结果则相反,即便当初开发商在五证不全的情况下提前售房,也无理由撤销《房屋买卖合同》。提前售房目的是为降低开发成本急需资金缓解压力,提前收房款是在有利可图的情况下正常的双方买卖行为。

房价上涨甚至出现开发商竟然"举报"自己违规售房,想达到撤销《房屋买卖合同》目的。开发商违规售房过错非购房人,当时的楼市行情就是此房价,你张三开发商不卖、购房人可以去李四或王五开发商那里买啊!正如老话所说:货卖当时价!商品房也是如此!

若购房人交了定金开发商单方面撤销《房屋买卖合同》,需要双倍返还定金。若是购房人交了订金,是得不到双倍返还的条件要求。认筹金双方反悔可以全额退还。

有必要解释买房时出现"定金"、"订金"和认筹金三种支付款项。

a定金:是指双方(开发商与购房人)当事人保证债务的履行,约定当事人(购房人)先支付给对方(开发商)定额钱款作为担保。但不得超过合同标的(总房款)的20%,合同从定金交付之日生效。若购房人违约开发商不退款,若开发商违约双倍返还购房人定金。

b订金:不具有定金性质,是单方面行为,不具有明显担保的性质。订金视为预付款,交付(购房人)和收受订金(开发商)一方不履行合同时,不发生丧失或双倍返还预付的后果。订金仅可作损害赔偿金,交付订金一方(购房人)主张定金权利的,法律不予支持。

若开发商违约是指全款返还,购房人得不到双倍返还的要求。

c认筹金:是有意向购房的订金,购房人具有不确定性。是开发商开盘前通过认筹的形式来测试有多少人对自家楼盘户型、面积有兴趣的人数,统计后调整初始售价的上限甚至重新定价。认筹人越多越有人气对开发商越有利,反而对购房人却不利。开盘前认筹人对真实房价是不知情的,开盘时认筹人对房价和户型不满意不购房可退还全额认筹金。

购房人在签订《商品房买卖合同》时一定要认清:定金、订金、认筹金的真正含意,特别是定金与订金两者同音不同字所导致性质的改变。一字之差,谬之千里。

一楼带院,院子没有产权,售楼处说属于赠送,签补充协议。请问这个院子是合法拥有吗

不能一概而论。

如果院子是规划文件包含的话,那就是合法拥有使用权。当然合同中要有约定。至于赠送之语,不过是用词噱头,没有实际意义。

如果规划文件没有,那就是违法占用,所有人可以要求收回,恢复原状,甚至赔偿损失。

当然,所有权通常是没有的,只是使用权。

招投标增补项目要再招投标吗为什么

实际情况中,一般不需要。

一、《招投标法》第四十六条规定:招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

二、固定单价合同,就是常用于设计或建设条件或技术条件不明确的工程(简单的说就是常用于工程量将来变动大的工程中)工程量的增加是否要调整中标单价,完全要看招标文件中的规定,如果招标文件或合同条款中,没有规定或约定因工程变更就导致工程单价的调整的约定,如果双方针对中标后工程量大大增加的事实签订了补充协议,就违反了《招投标法》的禁止性规定,因为该行为已构成对合同条件实质性的改变。如果允许调整的话,一般在合同文本中约定因工程量变更时的价格变更条款,双方签署合同时进行具体约定变更工程量部分的单价调整方式。比如条款可以这样规定:“如果因工程量偏差和工程变更等原因导致最终完成的工程量与工程量清单中开列的工程量相差10%以上,则超过10%部分的综合单价应予调整。”

OK,关于购房补充协议注意哪些事项和为什么买房签了购房合同,还要签补充协议的内容到此结束了,希望对大家有所帮助。

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