开发商违规，举报有，开发商认筹合法吗

买房中的霸王条款，怎么维权

存在即合理，你们都不炒房了，他还敢收认筹金？谁告诉开发商有收取认筹金的权利？都是你们上海人太有钱了，给惯的。银行的问题还要炒房者来背锅？开发商全身而退，现在苦的就是银行和炒房者。不是银行不想30天放款，是银行现在真的没钱了，70%的贷款都流入房地产啦！这几年开发商和政府是最大的赢家，房价为什么不会降？因为政府和开发商全都商量好了，开发商之间也都商量好了。死扛，囤地，渐渐市中心没地了，开发商才把房子拿出来卖！你发现郊区的地都要卖4万一平了，市区的房子才卖8万，真便宜，快抢！其实当时政府是2万一平卖给开发商的，郊区都是送的。扯远了。认筹金100万？我预估房产总价怎么也在3000万往上。你为什么要认筹？因为你怕买不到。但是就算买到了，银行不能按时放款，开发商还是不愿卖给你。算笔账，如果这房子真火到100套1000个人抢，那么每个人只有十分之一的机会。结果你抢到了，你要至少90天银行才能放款，而另一个人愿意开盘当天一次性付款。3000万3个月至少30万的利息，相当于开发商损失了30万，这还只是你90天放款的损失。如果3个月后你的贷款因为种种原因被拒贷了，怎么办？3个月后上海房价什么走势，开发商估计也是慌的一匹。要再卖掉这套房子还要花费多少营销费用，这都是损失！所以你的100万基本上就是开发商的损失了。最后，告诉你结果，1个月内如果不能放款，开发商肯定会以合同为由克扣认筹金。但是，如果你保留好证据，录音等，最后一纸诉状把开发商甚至辖区房管局一同告上法庭，请求返还100万认筹金和买房失败的精神损失100万元，也是有很大的赢面的。如果你是真真切切想买这套房，就去联系一下这家开发商合作的银行，能不能贷，一个月能不能放款就一清二楚了。千万别问销售，销售只会告诉你，先认筹，反正能退！当然你也可以私信我，我可以结合具体项目给你一个万无一失的方案。轻轻松松玩转开发商。

针对举报自己的”良心“开发商，购房者怎么办

近期，在全国一些地方出现开发商自己举报自己自己无证销售，要求购房者退房。这么大跌眼镜的新闻都让小编碰到，不知道该说那些开发商太有”良心“，还是该为这些购房者感到悲哀了？

事件背景是当地房价在短时间上涨过快，在利益面前开发商想尽办法废止已经签订的合同。于是就出现了开发商自己举报自己违规操作的乌龙事件，也有开发商举报自己乱收费或者一些其他违规操作，最终被相关部门查封。到了后期解封了重新按照当前的市场高价出售房子。为此他们不仅举报自己，还顺便把不愿意退房的客户告上法庭。在这种情况下，客户不管是举报或者联合起来申诉到相关部门，收效甚微，尤其是面对无效合同完全无力反击（明知开发商未取得五证还购入就是无效合同）。

当然并非多数开发商都会这样做，很多开发商还是走的一个标准流程。只不过作为一个购房者来说，要知道一些重要的原则保证自己的基本权益。

一、购房以后，要把开发商的各种票据与合同保留好，一般来说开发商的合同模板都是固定的，个体想去更改那合同内容基本没有可能。但业主依然应该认真看看合同，里面也有对开发商的约束条款。毕竟单方面倾向于一边的合同在法律上是无效合同。知道里面的内容才会知道自己可以怎么维权。

二、要尽快催开发商备案，备案表的重要性很多人都不知道。要知道在成都，限购政策以前备案的商品房都是按照原政策执行的，这两年的政策还认可”拟定/签约“状态。”拟定、签约、备案“都是需要在房管局的官网进行，表示您购买的房子在房管局进行了登记了。

三、要如期交房，到了约定时期要监督开发商及时交房。如因为工程进度没有及时交房的要一直跟进；一般延期时间比较久交房开发商会对业主进行一些补贴，比如减免部分物业费、赠送一些优惠券等等。总之，有问题要及时解决，解决了交房之后入住才是正道理。

四、最后就是办产权证了，业主要积极配合开发商提交相关资料，并且要询问整个流程的进度。一般而言，成都的开发商办产权证要一到三年不等，走到什么流程露露业主一定要心中有数。

整个购房过程中，其实有很多的专业术语业主不一定了解，毕竟里面牵扯的部门多，流程复杂，时间久。其实只需要自己做一个有心人，不懂的多问，在网上查询就好。房子毕竟是一个大事，在我们国人心理，房子代表家的归属感，所以很多人为其倾其所有。花了那么多财力精力去购房的居所，再多花一些时间去了解也是应该的。如果对什么都不管不顾，也许到了最后，会发现自己根本就无力去做什么了。

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开发商无预售证，欺瞒购房者交认筹金、预订金，历时一年之久，要求退款未果，我们购房者该如何维权

定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人一方先行支付给对方一定数额的货币作为担保，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。定金合同要采用书面形式，并在合同中约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日生效。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。

根据民法的有关理论,定金具有下列法律特征：1.从属性，定金随着合同的存在而存在，随着合同的消灭而消灭。2.实践性，定金是由合同当事人约定的，但只有当事人关于定金的约定，而无定金的实际交付，定金担保并不能成立。只有合同当事人将定金实际交付给对方，定金才能成立。3.预先支付性，只有在合同成立后，未履行前交付，才能起到担保的作用。因此，定金具有预先支付性。4.双重担保性，即同时担保合同双方当事人的债权。就是说，交付定金的一方不履行债务的，丧失定金；而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。

定金主要分以下几种：立约定金、成约定金、解约定金、违约定金、证约定金。在此主要介绍一下立约定金：立约定金常常与预约合同并存，是指在合同订立前交付，目的在于保证正式订立合同的定金。合同的订立需要一个过程，要经过要约和承诺的过程。有时候这个过程比较短，但是在有些情况下，这个过程可能需要持续较长的时间，尤其是在一些标的额比较大的民事交易中。当事人为订立合同已经做了必要的准备，相互间对于合同的内容已经基本取得了一致，但因为存在一些未定情形，合同一直未能订立，当事人又不愿意许诺成立合同，于是采用立约定金来实现当事人间的相互信任，以求最终成立合同，完成交易。

定金和订金虽然读音一样，但却有本质区别。“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还定金。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。

而“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。

并不是所有的“定金”都不能退还。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用；符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。

此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方应当将定金返还买受人。但是，何种情况才属于不可归责于当事人双方的事由？当事人不能就商品房买卖合同协商一致，是否可以推论是一方当事人拒绝订立合同呢？是否适用定金罚则呢？若当事人协商的主合同条款中无约定，则当事人协商不成的，不能认为是任何一方当事人违反预约合同的约定拒绝订立本约，因此不能适用定金罚则。

认购书是预约合同的一种。预约合同和预售合同只有一字之差，到底有什么区别：

约定将来订立一定契约之契约即为预约合同，预售合同是指由购买者(预购方)与出售者(预售方)约定的由购买者预先支付价金之一部或全部，而由出售者于将来一定时期交付商品的商品

合同。

在商品房买卖中两种合同是在不同的购房阶段出现的。但是在特定的条件下认购书是有可能被认定为商品房买卖合同的。

原告仲某诉称：2002年7月12日，原告与被告金轩大邸公司签订了《金轩大邸商铺认购意向书》，约定原告向被告支付2000元意向金后即取得被告所开发的小区金轩大邸商铺的优先认购权，被告负责在正式对外认购时通知原告前来认购。该意向书同时确定该商铺的销售均价为每平方米7000元，可能有1500元左右的浮动。此后，原告按照约定支付了意向金，但被告对外发售商铺时未通知原告前来认购。原告得知被告已经对外发售商铺立即同被告交涉，被告以楼价上涨为由拒绝与原告签订正式买卖合同。被告的行为违反了双方的约定，请求人民法院判令被告按105万元的销售价格向原告出售涉案商铺，如果被告不能履行，请求判令被告赔偿原告经济损失100万元。

被告金轩大邸公司辩称：被告与原告仲某签订《金轩大邸商铺认购意向书》的时间在取得建设工程规划许可证之前，原告要求被告赔偿其合同预期利益损失的诉讼请求没有法律依据，其诉讼请求应当驳回。

法院认为：涉案意向书具有预约合同的性质。应认定原告与被告签订的涉案意向书合法有效。涉案意向金不符合定金的表现形式，因此，被告关于涉案意向金相当于定金的抗辩理由不能成立。

预约合同，一般指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意。根据本案查明的事实，金轩大邸公司与仲某签订的《金轩大邸商铺认购意向书》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，其效力应予认定。在双方签订意向书之前，金轩大邸公司已经申请取得了有关政府部门的立项核准和建设用地规划许可证，该意向书签订的时间在金轩大邸公司办理有关项目的立项、规划等主要手续之后、取得“金轩大邸”房产预售许可证之前。双方在涉案意向书中所指向的商铺并非虚构，所约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础。同时，该意向书明确了双方当事人的基本情况，对拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等均作了较为清晰且适于操作的约定。这表明双方当事人经过磋商，就条件成就时实际进行商铺买卖的主要内容达成了合意，对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先安排，并以书面形式明确将来商铺正式预售时金轩大邸公司优先同仲某订立正式的商品房预售合同。所以涉案意向书是具有法律约束力的预约合同。

被告金轩大邸公司辩称在其未取得相关许可之前，依法不能对外预售房屋，因此其同原告仲某签订的意向书应属无效。根据本案事实，涉案意向书是在原、被告双方均对被告能够合法取得相关许可证书有合理的预期的情形下，对原、被告将来签订房屋预售合同的预先约定，涉案意向书并非预售合同，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同。即使金轩大邸公司出于种种原因最终没有取得相关许可，也不因此导致对预约合同本身效力的否定。此外，本案的事实是被告最终取得了相关开发及销售房产的许可，也进行了对涉案商铺的实际销售，因此，被告的该项抗辩理由没有事实根据和法律依据，不能成立，应认定原告与被告签订的涉案意向书合法有效。