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拆迁安置不合理怎么办理补偿(不服征地补偿安置方案能复议或者诉讼吗)

中国法学 2022-12-29 08:12:04 拆迁知识 23 0

不服征地补偿安置方案能复议或者诉讼吗?

您好,北京京平律师事务所,很高兴回答您的问题。

要分阶段回答您的问题。

1. 公告阶段不满《征地补偿安置方案》

根据《征收土地公告办法》规定,有关市、县土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案,在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。

被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的,应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县土地行政主管部门提出。所以,在征地补偿安置方案的公告阶段,被征收人有权发表不同意见,对征地补偿安置方案有不同意见,可以申请听证。

有关市、县土地行政主管部门发布征地补偿安置方案公告的行为,仅仅是将征地补偿安置方案在被征收土地所在的乡(镇)、村予以公示告知的行为,对被征收利义务产生实际影响的是征地补偿安置方案以及后续相关征收土地的补偿安置等行为,而非该公告行为。土地行政主管部门发布公告的行为原则上属于不可诉的行政行为,但是被征收人以公告内容与征地补偿安置方案内容不相符为由提起诉讼的,属于行政诉讼的受案范围。

2. 批准后实施阶段不满《征地补偿安置方案》

征地补偿安置方案经过市、县的批准才具有法律效力。在集体土地征收过程中,征地补偿安置方案是确定被征收土地的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿标准和支付、农业人员的具体安置途径以及其他有关征地补偿、安置具体措施的依据,直接影响到被征收土地权利人的实体权益,属于行政复议范围和行政案件的受案范围。

《土地管理法实施条例》规定,征地补偿、安置方案报市、县批准后,由市、县土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的,由县级以上地方协调;协调不成的,由批准征收土地的裁决。

综上,对市、县批准的征地补偿安置方案有争议,可以先进行协调,协调不成的话,由批准征收土地的进行裁决,也可以针对征地补偿安置方案提起行政复议或行政诉讼。

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拆迁补偿安置协议不合理怎么办?

(一)达成房屋拆迁补偿安置协议的情形

如当事人在拆迁补偿安置协议中不仅对补偿、安置房屋面积、过渡期限等一般内容进行约定,而且对协议的标的物即安置用房的位置、用途也作了明确、特别约定的情况下,该标的物具有了特定性,结合拆迁补偿安置协议特殊性,按照对被拆迁人利益的侧重保护原则,《解释》将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权,该特种债权的优先权属于法规、司法解释规定的,也就是债权物权化。根据特种债权的物权优先效力,被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力,即排他性,拆迁人拆迁补偿安置协议的标的物补偿安置房屋给第三人的行为为侵权行为,即使第三人办理房屋所有权转移登记,优先取得拆迁补偿安置房屋,第三人的物权变动也不得对抗被拆迁人的物上请求权。

(二)对未达成拆迁补偿安置协议的情形

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条规定:拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向法院起诉。

房子拆迁补偿存在哪些问题

第一,拆迁涉及地区广泛,拆迁纠纷数目庞大。城市化热潮席卷全国,从沿海地区到中西部省份,大大小小城市都在忙于城市建设,而土地资源的增值也刺激了地产开发,拆迁涉及地区非常广泛,全国各地拆迁纠纷数目也是非常可观的。

第二,拆迁涉及人数众多,集团诉讼和群体多,钉子户现象不断。

第三,拆迁纠纷复杂程度高,房屋不仅是老百姓赖以生活的物质空间,而且往往是最重要的财产。拆迁往往牵涉到被拆迁人的居住、就学、工作、就医、休闲等多方面生活条件,部分低收人和老弱病群体更可能由于房屋拆迁陷入赤贫状态,生活无着落,解决难度也很大。

第四,违法拆迁、野蛮拆迁造成纠纷积怨大、易激化。

家中老人误签不合理安置补偿协议?

能否解决所谓的“误签”安置补偿协议的问题,其实就是看能不能找到安置补偿协议可撤销、可变更或者补偿协议无效的理由。

如果找不到,那就是没有办法。

一、安置补偿协议有没有可撤销或者可变更的理由

题中说到的“误签”,应该主要从安置补偿协议是否有可撤销或者可变更的理由这个方面考察。

我国《合同法》第五十四条规定:下列合同,当事人一方有权请求法院或者仲裁机构变更或者撤销:

(一)因重大误解订立的;

(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求法院或者仲裁机构变更或者撤销。

也就是说,在具备上述三个条件任意其一的时候,作为受损害方有权请求法院变更或者撤销安置补偿协议。

请求变更的,法院不能判决撤销安置补偿协议;

请求撤销的,法院不能判决变更安置补偿协议。

所以,想要撤销或者变更安置补偿协议,就需要找到订立协议是存在重大误解、显示公平,或者是在受欺诈、胁迫,对方在乘人之危时签订安置补偿协议的证据,没有充足的证据,是不行的。

二、安置补偿协议无效的情形

如果安置补偿协议无效,也能解决所谓的“误签”问题。

《合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

审查合同是否有上述情形,如果有,可以诉至法院请求认定安置补偿协议无效,协议无效,自始即为无效,也就不用履行了。

认为开发商的拆迁安置补偿协议不合理?

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征收补偿协议,涉及被征收人的补偿数额。如果征收补偿协议签订不合理,被征收人的利益会遭受巨大损失。而这在征收拆迁实践中,因征收补偿协议引发的纠纷不在少数,不同程度的折损了被征收人的征收补偿费用。那么如何如何签署征收补偿协议才能有效维护自身利益呢,律师在此为您解答!

文章来源:华律网

拆迁补偿安置协议是整个征地拆迁程序中,被拆迁人签署的最重要的一份文书。跟拆迁方谈了三四轮,耗时几个月,能获得多少补偿,得到什么样的安置,最终就看几页纸的征地拆迁补偿安置协议,所以,签订征地拆迁补偿安置协议是一件大事,被拆迁人应当十分重视。

但老百姓的困境在于,很多人一辈子没有与人签过一张协议,这第一回就涉及到土地被征收房屋被拆迁的大事情,由于知识和经验的不足,面对几十甚至上百万的补偿,面对生疏的专业名词以及拆迁方工作人员的各种恐吓与诱惑,常常会犯一些追悔莫及的错误。

那么,征地拆迁补偿安置协议应当怎么签呢?

一、首先搞清楚协议跟谁签

对于农村征地,补偿安置协议有两份,一份是征收方与被征地的村委会签订的协议,另外一份是则是与被征地的农民签订的协议。

我们国家农村土地的所有权属于村集体,村委会是村民自治组织,是村民的代表,所以,征收土地首先要与村委会(或村民小组)签订一份征地补偿安置协议,这个协议总体约定本次征地的位置、面积,征地拆迁补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗的补偿费的总额,需要安置的农业人口数、安置,补偿款的支付、支付时间、交地时间等关键内容。

被征地农民享有土地的承包经营权,土地被征收之后,农民的土地承包经营权相应也就没有了,所以,征收方要对被征地农民进行补偿、安置,与被征地农民签订补偿安置协议。

我国土地管理法规定,具有征地资格的是区县以上,而具体实施的则是区县授权的征地部门,有一些地方由国土资源局负责,城市征地则由房管局负责,有一些则由专门成立的动迁办、征地办、土地储备中心等机构负责,征地补偿安置协议,应当与这些机构签订。

二、协议约定的内容要清晰

征地拆迁补偿协议重点是对补偿、安置进行约定的一份协议,约定的是征收方补偿的义务和得到土地的权利,被征收方则是获得补偿的权利和交出土地的义务。

征地拆迁补偿协议关于安置、补偿的约定必须要明确。很多地方征收方在签协议前嘴上说的是一套一套的,但是,就是不愿意把承诺写到纸上,律师在此提醒被征收人,一切没有写到纸上的安置、补偿承诺都是骗人的,在我们办理的案件中,征收方在签订协议后出尔反尔,多年没有对被征收人进行安置、补偿比比皆是,况不说没有写到纸上的口头承诺,基本是没有任何兑现保障的。

一份明确合理的补偿协议应该有关于补偿、补偿期限、以及违约责任等方面的内容,具体而言包括:

(1)拆迁补偿。如果是货币补偿应该约定金额和支付期限;如果是产权置换则要约定房屋差价支付和过渡期限;

(2)明确安置房面积、标准和地点;

(3)明确搬迁期限、过渡和过渡期限;

(4)明确搬迁补助费、临时安置补助费或者停产停业损失费发放标准和支付;

(5)明确违约责任和争议解决的。现实情况比较复杂,所以我们要当场签字盖章,并妥善保管该协议。双方在谈判过程中也可以采取其它保留口头约定的证据。

除了以上提到的几点外,律师在此提醒大家需要注意以下这几种协议坚决不能签!

一、“空白协议”不能签

在征收拆迁的实践中,”空白协议”的签订比较常见。律师通过多年的拆迁代理经验发现:通常,会有村委会或者村集体里的相关工作人员和拆迁方的人员一起拿着空白协议上门找被征收人签字。当被征收疑为什么协议是空白的时候,这一行人通常会说:“相关程序还在审批,反正补偿不会少你的,你优先签了字就可以优先选房子或者有其他好处”;或者只要是被征收人提的条件都通通答应,前提是先把空白协议签了……

在这样的情况下,很多被征收人禁不住诱惑就把空白协议签了。

然而,直到拿补偿的时候,被征收人才会发现自己上当受骗。征收方给的补偿跟之前的许诺完全不一样。

这主要是因为“空白协议”的内容尚未确定,被征收人一旦签了字,主动权就转移到了拆迁方手中,这时候征收方对于补偿金额、补偿、补偿期限等协议内容想怎么填就怎么填,而当事人只能被动接受。

当然,空白协议是法律明令禁止的,但在实际维权过程中,被征收人又往往因为举证困难而陷入被动的局面。对于“空白协议”,被征收人要承担很大的风险。

所以,律师提醒大家,不管征收方说得如何天花乱坠,许以何种好处,绝对不要上当受骗,空白协议一定不能签!

二、内容不清、重要条款缺失的协议不能签

根据相关法律规定,征收补偿协议至少应该包含以下主要内容:

(1)拆迁补偿,货币补偿金额及其支付期限;

(2)安置用房面积、标准和地点;

(3)产权调换房屋的差价支付和期限;

(4)搬迁期限、搬迁过渡和过渡期限;

(5)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付;

(6)违约责任和争议解决的;

(7)当事人约定的其他条款。

以上内容都是拆迁补偿协议必须具备的内容,也是与被征收人的利益息息相关的重要信息,如果上述内容在补偿协议中严重缺失,被征收人千万不能签字,避免因协议内容不明确发生不必要的纠纷。

三、补偿不合理的协议不能签

补偿合理与否,其衡量标准应是以市场价格为准。过低补偿不能签,当然,被征收人也不要漫天要价。

而市场价格被征收人如果不好把握,可以周围邻居的补偿价格进行对比。如果你的补偿费用与周围邻居相差过大,那就很可能不合理了。

但总体来说,补偿金额的确定是一个比较专业的问题,律师建议如果被征收人对补偿方案尚有疑问,先不要着急签字,必要时可以寻找一位专业律师来帮助您辨别!

四、没有规定违约责任的协议不能签

拆迁安置不合理怎么办理补偿(不服征地补偿安置方案能复议或者诉讼吗)-第1张图片

前文也有提到,违约责任和争议解决是补偿协议里必须要有的内容。而所谓的违约责任不仅是针对被征收人,更要针对征收方。

现实中,征收方经常会拿事先拟定好的格式协议给被征收人签字。这样的格式协议一般都没有对违约责任承担的相关条款规定。这主要是因为:事实上征收方知道置换的房屋可能会存在某些问题与协议不相符合,货币补偿也可能会不能按期足额下发,所以征收方在拟定协议的时候会尽可能的规避责任的承担,也就是不约定违约责任,但这对被征收人极为不公平。

所以,在签订补偿协议的过程中,违约责任的相关内容是不能忽视的,补偿协议除了应该明确补偿、补偿及期限等重要内容,还应明确双方相应的义务和责任,在此告诫各位被拆迁人,规避责任的补偿协议一定不能签!

律师在此提醒你:签订征地拆迁补偿安置协议,最好与家人进行充分沟通,达成一致再签署,签订协议之时应有旁人在场,签约前和签约中,最好可以录音录像记录签约全过程,以避免发生不必要的纠纷。

房屋拆迁返迁安置有纠纷怎么办?

劝君直接起诉开发商,起诉时注意最好不要听开发商的委托律师劝说,更不要庭外调解。如果一旦撤诉将在半年之内不得再起诉。虽然开发商承诺的很好,但是这都是口头协议以及没有保障的合同,如果开发商在这半年之内申请破产或者已经将大产权抵押银行,那么开发商承诺的所有协议可能就是一张白纸,到时候维权之路更加艰难。

所以,直接起诉开发商,要求主张法院判决开发商严格履行原安置合同,并主张违约金赔偿和房屋产权归属及冻结原安置合同内所涉及到自己权益及利益。

当判决下来后,一定要在一定时间内向法院提出判决生效书公告,即便开发商将大产权抵押给银行,银行也必须承认该房屋产权归你,因此起诉时最直接保护自己利益的途径,假如开发商在规定时限未能兑现判决书里的内容,那么你可以再次向法院申请强制执行,以维护自己的利益。

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