本文通过一个案例,分析离婚中,对婚前房产的婚后增值部分,如何分割。
情况介绍:男方于2013年婚前购房一套,产权登记在男方名下。当时购买时总价350万元,契税等其他费用10万元。男方首付100万元,银行贷款250万元。2016年男方与女方结婚,此房屋结婚时价值约800万元。男方和女方婚姻关系存续期间,双方共同还贷200万元将贷款清偿完毕。离婚时房屋现值1000万元。甲乙双方现因感情不和,双方都同意离婚,但对于甲方房产的归属及房产补偿款,双方协商不成,产生争议。双方争议的有两点:
1、房产的归属?
2、如果房产归属男方,那么男方应补偿女方多少?
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)关于第七十八条: 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归登记一方,尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定(离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成的,由人民法院根据财产的具体情况,按照照顾子女、女笔和无过错方权益的原则判决)的原则,由不动产登记一方对另一方进行补偿。
***律师认为,根据上述司法解释,可以得出两个结论:
1、本案当中的房产,离婚时,双方可以协商房产的归属;协商不成,从法院的判决角度,房产归男方所有;
2、男方应对女方补偿,补偿金额为双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。
虽然如此,但补偿金额的计算实践当中存在较大争议。
根据《深圳市中级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》规定(2014),“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”一般可以按照如下公式计算:夫妻婚后共同还贷部分(含婚后偿还的本金和利息)÷实际购房款(房屋购买价+离婚时已还全部利息)×离婚时房屋市场价。这种计算方法当中,没有考虑男方婚前财产在2017年时房产价值的时点,如果按照这种计算方法补偿,那么对持有房产的一方不公平。
如果考虑男方婚前房产,其房产价值在2014年至2017年之间已经大幅增长的情况,***律师认为该房产价值在婚前增值的部分应当归婚前一方所有,这个观点在最高人民法院民一庭意见中有提到。最高人民法院认为“计算具体补偿数额时,应注意确定计算时点,这里的增值是指婚后增值,不包括婚前增值,后者属于一方的个人财产。”故我们认为婚前增值的部分不应计算在补偿范围。
***律师认为,本案当中,房产的补偿款,根据深圳中级人民法院指导意见计算出的补偿数额不是绝对的,法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权。婚姻关系当中,法官会相对公平合理地解决纠纷,平衡保护离婚双方当事人的利益。婚姻双方当事人也应本着解决婚姻问题,以双方友好协商妥善解决婚姻、财产、子女问题。
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