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拆迁安置房问题找哪个部门咨询(拆迁补偿款应该由哪个部门发放)

中国法学 2022-12-29 21:12:03 拆迁知识 24 0

拆迁补偿款应该由哪个部门发放?

《土地管理法实施条例》第二十六条规定:“土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用土地的安置补助费必须专款专用,不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的,安置补助费支付给农村集体经济组织,由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的,安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的,安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。”

由此可知在农村土地征收项目中被征收人可获得以下补偿:

1、土地补偿费。

用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。

2、青苗补偿费。

用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损,向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。

3、 附着物补偿费。

用地单位对被征用土地上的附着物,如房屋、其它设施,因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。

4、安置补助费。

用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。

在知道究竟该得到哪些补偿费用后,就跟随凯诺拆迁律师一起来了解一下问题:

1、征地补偿款由谁支付

由上述规定可知,青苗补偿费是直接支付给被征地的农民,且安置补助费只有在不需要进行统一安置时,才有可能将安置补助费发放给农民个人。而土地补偿费则是经由村集体分配的,相对来说容易出现争议的也正是土地补偿费。

而在征地补偿安置方案经过市县批准后,由市县国土资源部门具体负责组织实施的,在凯诺律师时间过程中经常有被征收人反映,某些地方由镇甚至村委会全权负责征地补偿安置实施的情况,是违反了法律规定的。

2、征地补偿款的发放时间

《土地管理法实施条例》第二十五条第四款:“征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。”

就是说无论是土地补偿费、青苗补偿费还是安置补助费,都应当在征地补偿安置方案批准后3个月内支付完毕。(征地补偿安置方案由市县级国土部门拟定,由市县级批准。)

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拆迁安置房没有房产证可以买吗?

感谢邀请!

拆迁安置房没有房产证的话,建议不要买,风险很大。如果老是喜欢,价格老是低,可以等房子拿到房产证以后,区分拆迁安置房类型,根据情况买,但也要注意很多问题,我们一起来分析一下。

第一、对拆迁安置房的认识

拆迁安置房在市场上存量很大,由于价格往往比较低,对买家的诱惑力很强,经常有人拿出来卖,也经常有人去买,有的交易很顺畅,有的经常出现纠纷,还是要注意区分,把握好风险。

01、什么是拆迁安置房?

因城市规划、市政道路改造、公共设施建设或房地产项目开发,将建设区域内的房屋拆除,安置给被拆迁人居住使用的房屋就叫拆迁安置房。

02、拆迁安置房的类型

根据拆迁原因和建设单位的不同,可以分为两类:

①基于市政规划导致的拆迁,由主导建设的安置房。

②基于房地产项目开发导致的拆迁,由地产商负责建设的安置房。

03、拆迁安置房交易限制

①建设的安置房

在取得房产证后满5年才能上市交易。

由于这类住房往往是在划拨土地上建盖,没有缴纳出让金,满5年后上市交易时,需要缴纳土地出让金,将划拨用地转为出让用地,会比普通商品房上市交易多这项费用。

②地产商建设的安置房

这类安置房是在地产商已购买的土地上建盖,名为安置房,实质上是一种置换房,也就是我把你的房子拆了,重新盖新的房子赔给你,没啥政策特殊性,拿到房产证后即可上市交易,手续和费用跟一般商品房没有区别。但由于地区差异,不排除会有极少数地方执行满5年才能上市交易的“土政策”。

04、房屋质量分析

一般来说,市政拆迁建设的安置房,工程质量层层把关,都是标准化、规范化流程,工程质量都很好。

地产商建设的安置房,主体工程质量都能保证,但在次要建材,比如下水管网、室内电路电线之类的用料标准上往往会低于商品房。怎么说呢?用来赔的房子,只要保证主体安全,其他的能省就省一些。用来卖的房子,还是要整好点,没有卖相赚不到钱啊。

因此,主导建设的拆迁安置房质量会好些,上市交易的话,不但需要取得房产证,还要满5年才能上市交易,而且税费上会多一项土地出让金。地产商建设的安置房,质量会略低于商品房,交易手续和流程跟一般商品房是一样的。

第二、拆迁安置房没有房产证,能不能买?需要注意些什么?

最好不要买!会有很多隐患,也有很多风险。从房屋买卖这类大额交易来说,不建议为了贪那点价格便宜,押上半辈子的辛苦钱去冒这个风险。

01、法律规定

根据《城市房地产管理法》规定,未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。这个是针对所有房屋交易总的法律规定,当然也适用于安置房。

立法本意是防止来源不明、权属不清的房子“浑水摸鱼”,扰乱市场,保护买房益。比如,城中村建盖的违章建筑,有些不懂房子的人,还是容易上当的。

针对安置房,市政配套拆迁后回迁安置的,由于只有符合政策的人才能买,政策对这类房屋上市交易就有严格限制,必须要有房产证,而且还要满5年才能卖,卖了还要交出让金。

政策目的是减少“黄牛”进来炒,让弱势群体拆有所居,享受低价位房子。

地产商建设的安置房,上市交易手续和流程跟一般商品房是一样的,没有特殊之处。说白了,地产商把你的老房子拆,重新盖房赔给你,本质上是民间的一种房屋置换行为,不牵扯到政策,也就没必要进行限制。

拆迁安置房问题找哪个部门咨询(拆迁补偿款应该由哪个部门发放)-第1张图片

02、法律规定不能买,你却买了,会怎样?

还是要区分两种类型分析:

①地产商安置房

只要卖方确实是安置房的产权人,有权利卖那个房子,比如,有跟地产商签署的回迁安置协议,证明他确实是安置房的产权人。虽然房产证没下来,签买卖合同的话,只要内容不违法,一般都是有效的;但房子没房产证,暂时过不了户。

②市政拆迁安置房

政策规定满5年才能上市交易,不满5年就买卖,违反了政策,拿着房产证也过不了户。

另外,双方签的买卖合同是否有效?

根据《物权法》的规定,物权行为和债权行为效力具有独立性。

也就是说,买卖合同自双方依法签署时开始生效,受法律保护,对双方产生法律约束力;但物权因为不满5年无法过户,不发生产权转移效力。

03、这种情况下的交易,要注意些什么问题?

拆迁户家庭内部关系大多都错综复杂,有些拆迁户缺乏契约精神,收了钱,签了买卖合同,最后房子也不一定能拿到。尤其是有些好赌、涉黑等不良拆迁户,交易的风险就非常大。

①一房多卖

由于安置房没有房产证,在签了合同之后,不能及时办理产权过户,在技术上无法控制房主再次将这个房子卖给别人,可能出现一房多卖的现象。

一旦出现了一房多卖,最后你不一定能拿到这个房子的产权。按照法律规定,买房的人谁先办产权过户,谁就能拿到房子产权。如果都没办过户,不管买卖合同先签后签,也不管谁先占有房子,在买卖效力顺位上都是一样的。

也就是说,即便你搬到房子里面住了,只要产权没过户,房子都不是你的。如果有第三方买了,还办了产权过户,第三方就是房子的产权人,你就必须把房子交出去。然后,根据你和卖方的买卖合同,追究卖方的违约责任。

②查封拍卖

比如卖方生意失败,欠了一屁股债,房子还在他名下,但房款你已经付了,即便就你已经住在房子里面,卖方欠债一旦被债权人起诉,房子就会被查封、拍卖,你一点办法都没有,只能眼睁睁地看着房子被卖掉。

但卖方此时已经家徒四壁、身无分文了,你付给他的钱也要不回来了,资金就打水漂了,房子也拿不到。

③毁约变卦

没有房产证的时候卖给你,十有价格低,他在这个时候卖房,估计也是缺钱,等房产证下来,可能也是几年后的事情了,房价就涨了不少,甚至翻倍都可能。

在这种情况下,价差的诱惑是很大的,对方违约不卖、撕毁合同的可能性就很大,也很常见。

④其他风险

比如卖方年纪大了,中间等待的年限比较长,尤其是市政安置房,房产证下来后还要等5年,万一中间卖方去世了,继承人不认可老人签的买卖合同,不履行这个合同,你怎么办好?不可能把老人从地下挖出来陪你过户吧。

当然,现实生活纷繁复杂,也可能会有其他的一些极端情况出现。但不管怎样,不去碰,等手续完善了再买,就不会有意外。

第三、真要冒险买,如何尽量预防?

要买这类房子,本身的风险就是存在的,无法绝对化解,只能尽量预防。因此,买之前的话,自己心里一定要有充分的思想准备。

01、交易前分清楚安置房类型

通过上面的分析,我们已经知道,安置房有两类,不同类型的安置房,法律保护的界线是不同的,要注意。

①市政拆迁安置房

满5年才能上市交易,签了买卖合同后,还要等很长时间才能办过户,变数很大,风险很大,预防难度也很大。

合同内容尽量签得详细一些,保持跟卖方的联系,掌握好他的动向,比如生意状况、工作状况、财务状况、婚姻状况之类的,出现危机房子买卖的事情,及时想办法解决。

②地产商安置房

这个只要开发商具备五证后,就可以签买卖合同了,等房产证下来再过户,基本操作跟商品房类似,尽量少付款,扣尾款,并且注意对方的财务状况,发现不对及时维权。

02、搬房子里面住

虽然不能绝对防止一房多卖和查封、拍卖,但住在房子里,别人来买,肯定要看房的吧,那你就可以告诉他们房子是你的,打消掉别人的念头。

如果是欠债被查封之类的,虽然也是不能控制局面,但住在里面,至少可以早些知道这个消息,及时想办法解决。

像老人去世的,你一直住房子里,钱也付了一些,继承人也会有所忌惮,谁也不敢强行让你搬。毕竟,你是合法买的,住在里面很正常,这样对他的继承人也是一种制约。

同样的,住在房子里,也能制约对方毁约变卦,他可以卖给别人,但他履行不了向别人交房的义务,就要面临违约,这些都是对方不得不考虑的。

03、把房子相关的资料、票据全拿过来

一旦决定买了,付了一些钱后,房子的票据、资料、钥匙等全套东西都要拿过来,对方手上缺少这些东西,要卖,要抵押,要搞其他的,都不方便,这也是一种手续上的制约。

04、其他协助措施

比如,能办合同公证就去办一下,不能办公证就去做下律师见证,让更多的权威机构或个人知道这件事。

这样做的目的,既是给对方心里的一种震慑,也是保留更多的证据和证人,出现纠纷时,对方不得不掂量这些厉害关系。

总之,买安置房的法律风险、政策风险、违约风险都是很大的,切忌不能大意!小菜不建议为了贪点便宜去冒险。当然,如果你人脉资源广,时间和资金都很充裕,要去冒险,就随你自己拿主意吧,但尽量把工作做细些。

合同上写的是两年半交房可是6年了都没交房我该怎么办?

我家农村自建房再三个月也要被国道征收,镇上早就盖好了拆迁小区房都七八年了,就是没有人愿意搬进去住,都不想爬楼梯。新电梯小区说是要三年后才建成。怕等的可以随时签了拆迁合同就拿新房。真是个两难选择题

安置房房屋存在质量问题怎么办?

根据我国法律规定,可以将房屋的质量问题分为三种:

(1)、房屋主体结构质量不合格

(2)、严重影响正常居住使用的质量问题

(3)、其他一般质量问题。

针对不同的房屋质量问题,要采取正确维权。

(1)、如果是一些小的质量瑕疵问题,例如比较小范围的空鼓、门窗缺少配件密封不到位、开启不灵活等,这些问题业主可以直接报修物业或者开发商进行处理,物业或者开发商会安排专门的施工人员,来进行问题之处的维修工作。

(2)、如果是一些比较大型的质量问题,直接导致业主无法完成入住的。例如房屋漏水等。如果业主尚未完成收房手续,那么业主在这时可以依法请求拒绝收房,在开发商整改完所有的质量问题之后,再办理入住手续。另外,也可以根据合同的相关规定,要求开发商承担由于延迟交付而造成的违约责任;如果业主已经办理完入住手续,在入住之后发现这些问题的,业主有权要求开发商承担维修期间的损失,来维护自己的权益。

安置房发生质量问题找哪个部门维权

(1)、一旦市民发现房屋质量方面的问题,合理维权首先应该找开发商和物业公司进行协商处理。

(2)、如果到开发商和物业公司处无法维护自己的权利,拖延处理或者是无视业主的投诉,业主可到相关的房管部门进行投诉;必要时,也可借助诉诸媒体曝光,利用社会的力量,推进维权进度;如果协商未果,特别是涉及赔偿问题,业主可以到门需求法律维权了,就需走诉讼、仲裁等司法程序了。

(3)、安置房也有保修期,法律规定,住宅保修期从开发商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。交付使用的房屋存在一般质量问题的,在保修期内,可以到开发商处去维权,由人应当承担修复义务,并对造成的损失承担赔偿责任。

可以找征收方要求赔偿吗?

拆迁安置房无法过户,可以找征收方要求赔偿吗?

拆迁安置房房屋产权属于个人所有,是可以上市交易的,但有一定的期限限制。你说的无法过户是开发商没有给你办房产证吗?如果是,可以追究开发商的责任。

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