拆迁法规执行标准是什么意思(什么样的拆迁补偿协议是无效的)

1、什么样的拆迁补偿协议是无效的？

签订拆迁安置协议的过程，可以用“在刀刃上跳舞”来比喻。被拆迁人稍有不留神，就会伤到自己，造成无法弥补的损失。拆迁安置补偿协议存在哪些风险？被拆迁人签订时需要警惕哪些事情？北京冠领律师事务所总结如下：

第一，未与任何拆迁主体签订书面协议，或只是签了空白协议。

很多被拆迁户咨询冠领律师时，总是会提出自己迫与拆迁方钱了空白协议，或者领取部分拆迁款，没有签订拆迁补偿安置协议。这是被拆迁户在签订拆迁安置补偿协议需要警惕的事情之一，不签协议或逼迫被拆迁户签订空白协议，在协议履行过程中，对补偿款数额、安置房套数等问题上，很容易产生纠纷。

第二，虽然签了拆迁安置协议，但是签订协议的双方主体并不适格。

在多起非正规房屋征收项目中，诸多房地产开发商作为协议甲方与被拆迁户签订拆迁安置补偿协议，直接与拆迁相应法律法规相违背，也与合同相对方主体是否适格存在。除了开发商作为合同甲方外，还有设置的临时拆迁指挥部与被拆迁人签署的拆迁协议。

虽然对于这种情形，法律上并不存在太大的障碍，但是一旦涉及诉讼，对于被告主体的选择，需要进行明确。当然，现实项目中，合同乙方，即被拆迁户也存在合同签订主体不适格的情形，比如房屋性质是公房，房屋产权人属于父辈，或者有其他权利人等等。因此，当不具备主体资格的一方签署了拆迁补偿协议，同样存在协议效力与协议履行等法律障碍。

第三，拆迁双方签订的拆迁补偿协议中，对于房屋的具体面积、门牌号等在协议中约定不清。

潜在的协议约定不明，容易造成协议双方，尤其是协议甲方在履行协议时相互扯皮。对于此种情形，《合同法》第六十一条也做了明文规定，即合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

因此，即便合同约定不明，依据上述法律规定，拆迁协议签订双方完全可以协议补充，无法协议补充时，应当依照合同相应条款或交易习惯进行确定。

第四，被拆迁户签署的拆迁协议系拆迁人提供的格式协议，且格式协议中的部分条款对被拆迁户不利。

这种情形是拆迁协议纠纷中最为常见的一种形式。因为拆迁协议往往都是拆迁人提前拟定好的书面格式范本，被拆迁人往往没有修改的任何权利和机会。因此，被拆迁人在草草签订协议后，往往会发现一些条款对自己不是很有利。

第五，拆迁补偿安置协议签署后，拆迁人迟迟不履行协议约定的支付补偿款或及时安置拆迁安置房的义务。

此时，冠领律师建议被拆迁户及时启动法律程序，维护权益。以防止出现诉讼时效过期，对方主体变更等维权困难的情形。另外，在对方无法履行协议约定义务时，被拆迁人也要咨询专业人士，分析对方无法履行协议的具体原因，以便找到突破口，将自己的损失降至最低。

由于篇幅有限，在签订拆迁安置补偿协议过程中，存在的风险不能全部一一列举，因具体案情不一，每个项目情况不同，造成了纠纷的根源、维权的也不尽相同。在此提醒广大被拆迁人签订拆迁补偿安置协议时需谨慎，切不可马虎大意。（冠领、马）

2、什么叫拆迁安置房？

我刚刚把自己的拆迁安置房卖掉，用时半年，亏了30万，拆迁安置房有7大缺点，各个都让我无法接受，生活在这样的小区里简直就是煎熬，我奉劝想买回迁房的朋友考虑清楚，一定不要贪小便宜吃大亏。

说起我买的这套回迁房，真是一肚子委屈，我本身并不是回迁户，也没有回迁房的购买资格，当时我恰巧在看房，偶然知道了附近有回迁房出售，原本那个周边的商品房要12000左右的均价，但是回迁房只需要不到7000就可以拿下。这样的价格谁不心动，毕竟都是普通老百姓，你要说一平米几十块也就算了，买回迁房一平米就能便宜5000啊，100平米的房子下来，就省了50万，别说这钱不多，多少人打工一辈子也攒不下50万。于是我就抱着天上掉馅饼的想法去买了回迁房，因为我不是回迁户，没有购买指标，在朋友的介绍下，我从一个回迁户手里买了指标，花了12万，他家拆迁补偿了4套房子，家里就一个姑娘，说房子多了也没什么用，这才把指标卖给了我，真是饱汉子不知饿汉子饥，有些人一辈子咬牙买套房，有些人却房子多得用不上，羡慕啊。拆迁安置房是一个综合概念，较为复杂，它可以是公房、经济适用房，也可以是普通商品房拆迁安置房最早是指进行城市道路建设或公共设施建设时，对被拆迁的住户安置所建的房屋。随着城市发展，很多城市进行旧城改造，很多房产开发商参与其中，对老旧小区进行拆迁改造，并对拆迁户进行补偿安置，开发商还建的房屋也被称为拆迁安置房。

我国拆迁安置房主要分两大类：因重大市政工程而动迁住户而建造的商品房或为补偿拆迁户而购买的低于市场价的商品房。为旧城改造或房企开发而动迁的住户建造的商品房，或者是为补偿其拆迁户，房产公司购买的商品房并以中低价转让给拆迁户的商品房。现在的拆迁安置房，不管属于两类中的哪一类，本质上都是商品房，只不过由于价格低于市场价，在二手房市场挂牌交易时，需要满足特定的条件，例如有的城市需要满5年，才能上市交易;有的城市则需要补齐当时购房的市场差价，才能交易。早年前的拆迁安置房，就比较复杂，主要是公房和经济适用房。大部分公房是不能交易的，经济适用房交易也有很多限制条件。保安服务太差我们小区保安大爷，不是来工作的，感觉是来享受生活的，平时开车回来时，看到他们都是看电影、听歌、戏曲，声音开得特别大，有时候让他们帮开一下门，根本就听不到，有的听到也假装听不到，除非你下车，跑到他们面前，才不情愿的帮你开门，感觉是我打扫他们看电影了。他们年纪都比较大，虽然不像商品房的保安那么年轻帅气，但如果服务到位，大家还是可以接受的。

但是这些保安大爷，他们平时经常说粗口话，让小朋友听到真的非常不好，跟他们说几次，他们还不改，还觉得我们多管闲事。夏天的时候，很多大爷觉得天气比较热，有的直接把上衣脱掉，和公园里有部分老人一样坐在椅子上听戏曲，很多女性看到都觉得不好意思，而且这种行为非常不文明。而且有不少保安大爷没有一点工作态度，上班时间跑去商铺跟人家聊天，有的还经常跑去看人家下棋，需要他们时，还得辛苦地寻找。安置房好处1：车位便宜我的婚房是商品房，车位买断的价格是10万，当时我没钱，所以选择了年租，但每年租金也要3120，相当于每月260，我打听下来，这还算便宜的，有的商品房小区，车位月租要330以上，一年差不多4000。但我家的安置小区车位月租费才20块，你没看错，就是20块，之前都不收费，现在物业把车位规划好之后，象征性的收一点，每户租下车位后，物业人员会在车位写的车牌号，简而言之是固定车位，不用担心被抢，万一被抢，旁边还有大量无主空余车位，随便停都行，而且我们安置小区的车位是不卖的，每年240元轻松搞定。

房屋质量。100个拆迁安置房的小区有99个质量都不怎么样的，主要原因是拆迁安置房是供给拆迁人员居住，并不是按照商品房的销售给其他人的。例如建设商品房的标准为1800元每平米，那么拆迁安置房的建设标准可能仅为1500元每平米。在建设房子的过程中，开发商经常都会偷工减料，因为这些房子并不挣钱，所以只要有房子出现就可以了，经常用一些次品来充当于好的商品。对于那些房产行业的小白降低风险最有效的方法：可以请专业的机构帮忙参考。专业的机构有降低风险的手段，当然自己也可以在合同签约的时候仔细点多留个心眼。注：为了避免不必要的风险，减少纠纷和矛盾，购买拆迁安置房的时候，建议对房屋状况、性质、产权办理时间、土地状况、权属等等问题进行一个全面的了解和查询，万不可盲目购房。

3、如何判断征地拆迁是否合法？

■点击右上角【关注】“贾素飞征地拆迁律师”头条号，私信回复“咨询”，即可享有一对一法律服务咨询。■拆迁维权有套路；高额补偿有妙招

农村集体土地征收不断深入，越来越多农民的利益牵涉其中。而石家庄市依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿办法》、参照《石家庄市棚户区改造货币化安置实施办法》等相关规定，关于保晋南街项目国有土地上房屋征收补偿方案也已经出炉，搬迁奖励最高20000元，

当然，只有在规范、公平、公正的土地征收程序下，农民的利益才能有保证。而只有科学的法律规定才能保证征收的公平、公正、合理。所以农民想要维护自己的利益，首先就需要明白集体土地征收的一般程序是什么。

下面介绍农村集体土地征收的9大关键程序：征地报批前的程序：

1.发布拟征地公告，告知征地情况。

在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。这里强调一定要书面告知到户，而不能仅仅告知到村委会。在告知后，凡被征地农村集体组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。这一步骤十分重要，其告知内容其实就是之后的征地补偿、安置方案的主要内容，通常被认为是农村集体土地征收项目的开端。

2.确认征地调查结果。

当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。这一步骤实际上与批后的“征地补偿登记手续”作用相似。由此我们也可以理解，对地上附着物和青苗的补偿计算问题贯穿于整个征收程序的始终，实践中一些地方不补地上附着物的做法是严重违法的。

3.组织征地听证。

在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，被征地农村集体经济组织和农户对拟征地土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，市县级土地行政主管部门应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

4.市县级用地报批时拟定“一书四方案”。

根据《建设用地审查报批管理办法》的规定，由市县土地主管部门将“一书四方案”即：建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案;土地利用总体规划图、勘测定界图、土地权属地类面积汇总表等材料，组卷向有批准权的机关申报。

这是报批时必须有的，如果没有或者只要缺少一种，那么征地就是不合法的。被征收人可通过申请信息公开的途径来获取涉案项目的“一书四方案”。

征地报批后的程序

根据《土地管理法》第45条之规定，由国务院或者省、自治区、直辖市进行土地征收审批。获取“征地批文”后，征收项目才能合法开展。无批文的项目被称之为“未批先占”或“少批多占”，是典型的土地违法现象。

1.进行征收土地公告。

根据土地审批级别的不同，由市县级在收到省级或者国务院作出的批复文件起10个工作日内进行征收土地公告，征收土地公告应当包括征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;征地补偿标准和农业人员安置途径;办理征地补偿登记的期限、地点。征收土地公告事实上是依据“一书四方案”中的征收土地方案作出的。

2.办理征地补偿登记。

被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征收土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关市县级土地行政主管部门的调查结果为准。但如果在征地报批前确认征地调查结果时已经登记完毕，那么也就不用再办理征地补偿登记了。如果市县级未依法进行征收土地公告的，被征地有关权利人有权依法要求公告，也当然有权拒绝办理征地补偿登记手续。

3.作出征地补偿安置方案公告。

有关市县级土地行政主管部门会同有关部门根据批准的，也就是报批时组卷上报的“一书四方案”中的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位，拟订征地补偿安置方案并予以公告。征地补偿安置方案公告应当包括本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量;土地补偿费和安置补助费的标准、数额、支付对象和支付;地上附着物和青苗的补偿标准和支付;农业人员的具体安置途径;其他有关征地补偿、安置的具体措施。如果被征收人对征地补偿安置方案有意见或者要求举行听证会的应当在规定的期限内向有关市县级土地行政主管部门提出。若在批前已提出过意见、召开过听证会的，批后通常就不会再召开听证会了，但仍要向提出意见的群众做好解释说明工作，不得强行征地。

4.落实征地补偿、安置资金。

征地补偿安置方案经批准之后，由有关市县级土地行政主管部门组织实施。土地行政主管部门将征地补偿安置费用拨付给被征地农村集体经济组织后，有权要求该农村集体经济组织在一定期限内提供支付清单，并有权督促有关农村集体经济组织将征地补偿安置费用收支状况向本集体经济组织成员予以公布，以便被征地有关权利人查询和监督。

5.责令交出土地。

违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的，申请法院强制执行。也就是所谓的司法强征，一旦您的土地被司法强征，那么您除了认命的交出您的土地之外别无他法……所以您要做的就是在法院介入之前在责令交出土地决定发布之日起6个月内提起诉讼，如果超过起诉期限没有提起诉讼，那么等待您的就是司法强征。

4、棚户区改造和城中村拆迁？

现在棚户区改造在全国范围内如火如荼的开展着，相对于拆迁方的热情来讲，很多被拆迁人就没那么高兴了，因为他们好好的房子被列入了棚户区改造不说，改造完了这块地也就不是他们的了，他们将被安置到比较偏僻的地方，虽然安置房的面积可能比以前大了点，但是周边生活设施很不方便，就医和上学等都成了问题。按理说国家的棚户区改造是为了改善本地居民的生活水平，怎么搞成了把本地人赶走，在当地搞高档住宅或者商业开发了呢？很多被拆迁人经常问律师，按照国家法律到底被拆迁人在棚户区拆迁后，到底可不可以要求原地回迁呢？

棚改一刀切，国开行收回棚改审批手续，房源紧张引起的房地产股市大跌，包括很多知名的房地产股市市值缩水几百亿。根据当地的情况因地制宜，房源紧缺的城市需要调整棚改政策，更多先建安置房的进行，房子库存多的地方还是按照货币补偿方案安置，消化房屋库存。2018年国家投放棚改资金8000亿，上半年已经完成4300亿，下半年继续投放棚改资金3700亿用于棚改。进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。棚改开始后采取货置，从一线城市二线城市蔓延到三四线城市，货币补偿安置后，农民手里有钱了，购房量也大了，导致三四线城市房源不足，房子价格上涨严重。下半年开始，房源紧张的城市货置将会收紧。

其实从我国现行法律法规中看，没有棚户区这个词，因此可以肯定的是棚户区不是一个法律概念，只是在实践中人们对简易房屋和棚厦房屋集中区，城市中缺少规划，导致宅院分布凌乱不齐，斜路、死路、圆弧路太多，结构简陋，抗灾性差即抗震、防火、防洪性差，居住拥挤，功能差、居住环境差、无道路、无绿化、无公共活动场地、采光通风差的房屋集中的地方的统称。棚户区的主要特征就是虽处于城市中心地区，但居住拥挤，功能差、居住环境差。由于棚户区特殊的地理位置对于在集体土地上棚户区改造的补偿标准，，如果完全按照农村集体土地上的补偿标准进行补偿的话，可能会大大降低被拆迁人的生活水平。因此，在实践中，对于在集体土地上棚户区改造补偿标准可以参考国有土地上房屋的征收补偿标准，即可以参考周边的市场房地产价格，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

然而，实践中对法律和相关政策并不熟知的被拆迁户常会产生这样的疑问：“房子拆迁，到底要钱好，还是要房好?”，事实上两种无论哪一种，都应当确保被拆迁户在拆迁后“生活水平不降低，长远生活有保障。因此，新趋势下的就近实物安置，能最大程度保障被拆迁人原有的生活水平和今后长远生计有保障。可以说，这一信号对于被拆迁户来说并非坏消息。

5、征迁是什么呢和拆迁有什么区别？

征迁一般指征收。

1、含义不同：

征收是指征收主体国家基于公共利益需要，以行取得集体、个人财产所有权并给予适当补偿的行政行为，征收时需要依照法律规定的权限和程序。

拆迁根据2011年最新的房屋征收条例，拆迁是指根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，将保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划需要。

2、主体不同：

征收的主体必须是，而且必须是市、县级，像乡、镇不具有发布征收决定的资格，而行政级别为省级的直辖市北京也不具备发布。

拆迁的实施主体一般是开发商，土地储备中心等非机构。

3、目的不同：

征收的目的是有明确规定的，必须是为了公共利益，如修地铁；如果不是为了公共利益，那么国家就无权进行征收土地。

拆迁的目的会有很多种，比如说绿化隔离、危改项目、城市基础设施建设等等，各种各样的名目都可以进行拆迁。

4、适用的法律程序不同：

国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定。

城市房屋拆迁适用《城市房屋拆迁条例》的规定。