拆迁有哪些法律法规知识讲座(拆迁协议有哪些需要注意的点)

1、拆迁协议有哪些需要注意的点？

您好，所有的征收拆迁程序，最终都是通过安置补偿协议来落实的。可以说，安置补偿协议是广大被征收人的权利保证书。安置补偿协议签的好不好，事关权利得到保障的程度高低。由于安置补偿协议多是双方自愿签署的，即使是有瑕疵，法院一般也采取承认的态度。但是，在实践中，确认安置补偿协议无效的争议却时有发生。那么，哪些情形下安置补偿协议能够被认定无效呢？这些违法情形又将会如何损害被征收人的补偿权益呢？安置补偿协议是由行政机关与被征收人两方签署的，其具有行政合同与民事合同的双重特性。一方面强调双方的意思自治，适用有关民法总则、合同法的规定，另一方面又带有很强的公权力色彩，因此该合同一经签订就很难被。但是，万事都有例外，安置补偿协议也不例外。01、征收方不具有征收的主体资格根据《土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》等的规定，只有特定的行政主体才有权实施征收行为。如果征收方不具有征收主体资格，则安置补偿协议不会对被安置人发生效力。常见的不具有征收资格的主体包括街道办、村委会、拆迁公司等。02、被征收房屋或土地不在征收范围内很多时候，征收部门会采取未批先占，或者少批多占以实现多征地、多征收的目的。如果被征收人通过申请信息公开，从勘测定界图等征地信息中发现自己的房屋、土地确实不在征地获批范围内，此时签订的补偿协议是不对被征收人产生法律约束力的。但是，最高法也有相关的判决，如果在签订安置补偿协议之后，在短期内征收部门取得征地批复等手续，并且按照补偿协议没有损害被安置人的利益的，不能以安置补偿协议签订有未批先征行为为由请求否认该协议的效力。03、协议的签订违背被征收人的本意，有欺诈、胁迫、重大误解等情形的安置补偿协议适用民法总则和合同法的相关规定，即只有签订合同时存在以欺诈、胁迫的手段订立合同、“违反法律、行政法规的强制性规定”等情形时，才可能会导致协议的无效。常见的这类逼迫被征收人签字的行为有长期滞留在被征收人家中，禁止其吃饭、休息，甚至动辄对其及其家人施以人身威胁、殴打等“逼签”情形。此时，需要被征收人保存好录音、录像等证据，及时报警争取解除人身限制，以便后续向法院起诉，通过诉讼渠道确认合同无效或者将其撤销。需要指出的是，举证是这种情形下最大的难点。实践中很多最高法的裁判中，当事人均主张在签订协议时受到了欺诈、胁迫，但均应没有证据证明而未被法院采信。04、不利于被征收人的空白拆迁补偿协议，且存在显失公平情形的被征收人在签订协议时，应该审核协议的内容是否完整，不要在横线、空格处未填写明确内容的空白协议上签字。如果空白协议中补偿安置明显过低，损害被征收人合法权利的，被征收人有权依法要求征收方履行安置补偿职责，确保其生活水平不降低，长远生计有保障。05、征收方擅自修改仅有被征收人签字的补偿协议如果被征收人签订协议之后，征收方擅自修改协议内容，被征收人可以请求法院认定无效。在这里需要提醒广大被征收人的是，双方在签订协议时，尽量同时签署盖章，尽量留存合同原件。在一些适用“预签约”模式的项目中，如果因预签的协议需要由征收方带回审计等因素而不能当场留存原件的，被征收人也应当尽量用手机拍照、录音以保留证据。06、征收程序违反法律规定如果征收程序违反法律的强制性规定的，该合同的效力可能会受到影响。如评估机构选定违法、估价不合理，低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；市、县级没有组织有关部门对征收补偿方案进行论证、公示等等。07、共有房屋部分权利人签订补偿协议的，该协议的效力原则上为无效依据法律的相关规定，征收方仅与部分共有人协商安置事宜，且在无任何其他共有人出具委托书及未听取其他共有人安置意见的情况下，擅自与部分共有人签订了协议，该行为严重违反法律规定。因为征收方在签订协议之前会对被征收房屋的情况进行调查，其对被征收人的家庭情况都是知晓的，其与部分人签订协议一般是出于快速完成征收的目的。故部分共有人在无其他共有人授权的情况下与征收方签订的协议，应确认无效。但是对于这种情形实践中部分法院认为该部分共有人签订的合同是有效的，这在于征收方在签订协议之后往往都履行了相关的义务、被征收人也受领了相关的补偿，为保障交易秩序和社会公共利益而承认该协议的效力。因此如果出现此种情形时，需要结合具体的情况进行分析。家庭成员的团结和睦、及时通气也能有效的避免这种情况的出现。除了上述情形之外，如果签订完安置补偿协议之后，征收方严重违约的，被征收人可以根据《合同法》的规定，请求被征收人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，还可以请求支付违约金。安置补偿协议的签订是征收程序中重要的一环，但是征收补偿协议的签订并不能代表维权途径的终结，如果出现上述情形时，被征收人仍可以请求认定该协议无效，以达到维护自身权益的目的。

2、它和拆迁有什么区别？

土地征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序将集体所有的土地变为国有土地，并依法给予补偿的行为。征迁是国家为了公共利益的需要，而进行的拆迁，补偿原则是合理、适当。

一是适用的法律程序不同。国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定；城市房屋拆迁适用《城市房屋拆迁条例》的规定。

二是适用范围不同。国家建设征收土地的适用范围是农村集体所有的土地；城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地。

三是行为所指向的标的不同。国家建设征收土地指向的标的是农村集体土地所有权；城市房屋拆迁指向的标的是房屋。

四是法律后果不同。国家建设征收土地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭；城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭以及房屋产权的等价调整或者价值的交换。

3、拆迁法的具体内容是什么？

2011年1月19日...主持召开国务院常务会议 审议并原则通过《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》

国有土地上房屋征收与补偿条例（第二次公开征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋的所有权人的合法权益，制定本条例。

第二条 征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋的所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策、程序正当、结果公开的原则。

第四条 市、县级负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级有关部门应当依照本条例的规定和本级规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条 市、县级房屋征收部门可以委托房屋征收实施机构，承担本行政区域房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施机构应当在委托范围内承担具体工作，不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施机构实施房屋征收与补偿的行为应当负责监督，并对该行为的后果承担法律责任。

第六条 上级应当加强对下级房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条 任何组织或者个人对违反本条例规定的行为，有权向有关、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的和有关部门或者机构及其工作人员的监察。

第二章 征收程序

第八条 为了保障、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级作出房屋征收决定：

（一）国防设施建设的需要；

（二）由组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）为改善住房困难家庭居住条件，由组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由依照有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）国家机关办公用房建设的需要；

（七）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

前款规定的各项建设活动，应当符合、、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

第九条 市、县级房屋征收部门拟定房屋征收范围、征收补偿方案，报市、县级。

市、县级作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行风险评估，组织有关部门和专家论证，并将房屋征收范围、征收补偿方案予以公布征求意见。征求意见期限不少于30日。

第十条 市、县级房屋征收部门应当根据被征收人意见，对房屋征收范围、征收补偿方案进行修改，将征求意见情况和采纳情况及理由、论证和听证情况以及修改情况及时公布，并报市、县级。

市、县级作出涉及被征收人数量较多的房屋征收决定，须经常务会议讨论。

第十一条 市、县级应当将房屋征收决定及时公告。公告应当载明征收范围、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋被依法征收的，同时收回。

市、县级及其房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

第十二条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向全体被征收人公布。

第十三条 依照本条例第九条的规定公告房屋征收范围后，在房屋征收范围内不得新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章 补 偿

第十四条 作出房屋征收决定的市、县级对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第十五条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级应当优先给予住房保障。具体办法由市、县级规定。

第十六条 对被征收房屋价值的补偿金额，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的机构，按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的价值有异议的，可以向机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法，由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第 房地产价格评估机构由被征收人选定。被征收人选定房地产价格评估机构的具体办法由市、县级规定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位或者个人不得干预。

第十八条 被征收人选择房屋产权调换的，应当分别计算被征收房屋的补偿金额和用于产权调换的房屋的价款，结清差额。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第十九条 对因征收房屋造成的搬迁，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十条 对因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由市、县级规定。

第二十一条 对征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；对未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿。

市、县级在作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依照法律、法规对征收范围内未经依法登记的建筑予以认定、处理。

第二十二条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议规定的义务的，另一方当事人可以依法向法院提起诉讼。

第二十三条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并及时予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十二条第一款有关补偿协议的内容。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法，也可以依法向法院提起行政诉讼。

第二十四条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向全体被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用的管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第二十五条 被征收人在法定期限内不或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级依法申请法院强制执行。

申请法院强制执行前，房屋征收部门应当按照补偿决定，对被征收人先予货币补偿或者提权调换房屋、周转用房。

第二十六条 任何单位和个人不得采取暴力、胁迫以及违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第四章 法律责任

第二 违反本条例规定，市、县级、房屋征收部门及其工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级或者本级责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十八条 违反本条例规定，采取暴力、胁迫以及违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第二十九条 违反本条例规定，贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第三十条 违反本条例规定，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附 则

第三十一条 本条例自 年 月 日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。 (来源：新华网)

4、城市拆迁中的沟通技巧？

城市拆迁的沟通工作，我不成熟的提出几点个人的想法

一、要准确地把握国家、省市自治区和本地区的拆迁法律法规，严格依照拆迁规定开展工作;

二丶要做到公开透明的开展原有房屋的测评，公平公正的做好拆迁安置的补偿和安置方案;

三丶开展认真细致的户访，听取拆迁户关于房屋评估丶拆迁安置的意见，尤其要重视评估和补偿方案中遗漏事项，如果有遗漏，要立即补上。对拆迁补偿标准有不同看法，本着实事求是的原则进行核查，有不到位的可以重新修正;

四、切实关心关注拆迁户的工作和生活中存在的实际问题，若有可能帮助的尽可能予以帮助和支持;

五、多上门开展拆迁政策宣传，讲清拆迁安置的有关规定，多与拆迁户开展谈心和交心活动，形成良好的朋友关系。

5、征收和拆迁的区别是什么？

您好！

“拆迁”一词从字面上看，“拆”就是把土地上的建筑物、构筑物等拆除，“迁”就是将土地上的原有使用人迁移到别处。而“征收”一词，是基于对土地的征收继而拆除土地上房屋的行为。依据我国《土地管理法》第二条第四款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”以及《物权法》第四十二条第一款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”从广义上来看，土地的征收不仅包括对土地所有权的征收，也包括对土地使用权的征收，前者表现为国家将集体土地转为国有土地，后者则表现为国家收回国有土地使用权。

2001年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》中，主要使用“拆迁”一词，2011年国务院又了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，取代了之前的《城市房屋拆迁管理条例》，之后“拆迁”一词就不应该再存在，取而代之的就是“征收”一词。

“拆迁”是我国经济社会转型阶段的一个特色概念，而并非严格的法律概念，是现实中人们关于拆除房屋、要求公民搬迁活动的一个概括。而现行的法律法规已经使用“征收”这一较为规范的法律概念，代替了具有特色的“拆迁”一词，但实质上二者的含义基本上是相通的！

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