租赁违法违章建筑，如何维权
随着城市地价持续飙升，为了能够实现利益最大化，搭建违法建筑成为很多人的主要牟利手段。上海、北京、深圳等地政府连年出台“拆违”政策，但仍然屡禁不止。违法建筑严重影响城市规划、市容市貌的同时，也严重损害了租赁相对方的合法权益，如无法办理营业执照，存在严重安全隐患，被相关行政部门处罚等情况。
本期“
”文章，由***律师从案例入手，对于违法建筑租赁合同效力认定、违法建筑如何举证、占用费应否支付、房屋装修如何处理等方面进行抽丝剥茧，详细论述，对指导租赁双方***律师代理提供有益参考。
什么是违法建筑？
违法建筑
是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物。
《城乡规划法》
第三十七条“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发
建设用地规划许可证
。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地”。
第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理
建设工程规划许可证
第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”。
案例精析
沈利娟与张道牧房屋租赁合同纠纷案（2013）杭萧民初字第4182号（2014）浙杭民终字第1459号
裁判要旨
违法建筑租赁合同无效。
承租方应承担占用费。
附和装修归出租人，出租人对承租人进行补偿。
未附和部分应由承租人自行搬离。
基本案情
宁围镇人民政府、宁税社区同意沈利娟将案涉房屋对外出租作饭店使用。2012年8月8日，沈利娟与张道牧签订房屋租赁协议一份，沈利娟将位于万向路上的店面房出租给张道牧作为开饭店使用。因无法办理营业执照，饭店还受到相关部门的处罚。
协议主要内容：“租期为五年，租期从2012年8月8日至2017年8月7日，第一年、第二年租金均为88000元，自协议签订之日起支付第一年租金，押金为10000元，逾期不支付租金时，出租方有权解除协议、收回房屋，已付租金及押金不予退还。”之后，张道牧支付沈利娟租金10000元、押金10000元。
张道牧的饭店于2012年8月28日开业，因双方发生矛盾，且未办出证照，于2013年1月31日停业。张道牧不肯搬出未形成附合的物品，沈利娟于2013年11月15自行整理出张道牧未形成符合的物品。
经鉴定，张道牧装修（形成附合）物品重置价为104142元，现值为81200元，设施（未形成附合）物品重置价为73260元，现值为63000元。
判决结果
一审判决摘要：认为张道牧没有提供证据证明租赁房屋系违法建筑，所以认定租赁合同合法有效。判决租赁合同自2013年1月31日解除，张道牧支付沈利娟房屋使用费，沈利娟返还张道牧押金，附合的装修物品归沈利娟所有，由沈利娟补偿张道牧。
摘要：沈丽娟未能提供该房屋系合法建筑的证明，所以认定租赁房屋为违法建筑，租赁合同无效。张道牧支付沈利娟房屋使用费，沈利娟返还张道牧押金，附合的装修物品归沈利娟所有，由沈利娟补偿张道牧。
陈律师说“法”
违法建筑租赁合同无效
2009年9月1日起施行的
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。
建设部于1995年6月1日起颁布实施的
《城市房屋租赁管理办法》
第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（五）属于违法建筑的”。该管理办法现行有效。
根据上述司法解释及部门规章，违法建筑不得出租，如将违法建筑出租，则租赁合同无效。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。所以，本案二审改判租赁合同无效，返还押金，根据租赁双方的过错程度各自承担给对方造成的损失。
违法建筑的举证责任在哪方？
本案中由于上诉人在一审判决后向拆违办反映情况，及时取得了拆违办对于租赁房屋系违法建筑的认定，才成为二审新证据，被二审法院改判为无效合同。
那么，违法建筑的举证责任到底在哪方？陈律师认为，应当由出租方对于其所出租的建筑物合法进行举证。
根据我国《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，也就是我们通常所说的“谁主张、谁举证”。通常情况下，承租人会主张租赁物为违法建筑，出租方抗辩为合法建筑，但很多法院通常机械适用法律，不会分配举证责任，把举证责任全部放置到承租方头上。承租方也因无法拿到违法建筑的证据，就要承担举证不能的不利后果。
但是，从民法公平主义角度出发，法官可以对举证责任进行合理分配。非违法建筑明显由出租方举证更加便利、更有利于节省资源。即出租方只需要提供建设工程规划许可证、房屋产权证、土地证等即可。法官可以对涉案建筑物与产权证的附件图纸进行比对即可认定是否是违法建筑，而不需要以行政部门出具的认定书为依据。
现实情况中，行政机关的不作为，导致对于本来明显违法的建筑无法得到违法建筑认定，严重损害了相对方的利益。所以，法院在判决中，不应仅依据行政机关的书面认定，而应该肩负起查清事实、公平判决的责任，对违法建筑进行法律层面的认定和判决。
陈律师的6点风险提示！！！
1.租赁房屋之前要看清楚房屋产权证和土地使用证，尤其作为餐饮等使用的房屋，会因为系违法建筑而无法通过消防等部门的认定，从而无法办理营业执照。
2.违法建筑作为租赁物的租赁合同无效。合同无效自始无效，双方应根据过错程度赔偿对方损失。
3.无法使用的，应尽快搬离，否则承租方应承担房屋占有使用费。
4.承租方对违法建筑举证，出租方对系合法建筑举证。
5.经出租方同意的装修，附和部分归出租方，应给承租方补偿。未附和部分由承租方自行搬离。
6.违法建筑虽然可以自用，但房屋管理部门可以对违法建筑进行备案登记，导致无法交易。市容绿化、房管、交通、公安等部门联合成立的拆违办还可以对违法建筑强行拆除！
未经许可，严禁抄袭！
违法建筑、侵占土地如何投诉深圳桃源居居民“反侵占，要公配”，投诉“圈地扩校”
2021年7月开始，“反侵占，要公配”成了深圳一超大型社区业主的投诉诉求。一所临近学校近期以“扩建大门”为由封路，从而令业主发现封闭数月的公共体育配套设施可能涉嫌被学校“侵占”，这引发了业主们的强烈不满，并提出诸多质疑，开始了漫长的维权投诉之路。
一、装修场馆、扩宽校门、出规划图…一连串操作令业主不安
L先生是桃源居社区的老业主，居住超过12年。
L先生说，他跟大部分业主都是7月9号左右得知，紧邻桃源居的学校为了扩宽校门，封闭了桃源居三路延长线的道路，并计划将其纳为学校的内部路。
“当时有邻居在学校校园内私立部一个隐蔽的地方发现这个所谓的告示，他们3号发出来的，我们后面才知道的，它（学校）要扩建原来的校门，从原来的6米扩宽到30米。……”，L先生介绍。
当这个消息还未被大部分业主们所接受，另一个新的状况更加令业主们不安。
“之前一直跟我们说（体育会所）是年久失修，我们觉得用了这么久了搞装修也是正常的，……12号的时候就有邻居走进去才发现不是在装修，连结构都已经被学校改得差不多了……还发现了一个《小散工程备案登记表》……”
业主看到，这张《小散工程（限额以上）备案登记表》上显示的项目名称为桃源居睿沁园装修工程，计划施工时间贯穿整个暑假，计划竣工日期为2021年9月30日，官方审批单位是辖区的城市建设部门。在网上搜索后，业主们发现睿沁园的名称正来自于桃源居临近的一所民营学校。
L先生说，“就是准备把我们（桃源居）的体育会所改成学校特色，一个女子专用游泳馆……我们当时看到这个公告之后，就觉得特别不可思议。”
邻居C女士也感叹道，“围起来10个多月，包括健身房网球场篮球场——整个体育会所，都已经拆了……现在又要围靠近学校这边的路……”
“这个学校，你怎么可以在没有任何手续和公示的情况下，就把我们的体育会所纳入到你们的‘版图’里面去，居然还在你们的微信公众号宣称这是你们学校的一部分了……”业主们气愤地说。
桃源居，可能是深圳最大的小区，坐落于深圳市宝安区，占地面积1.16平方公里，最新人口普查常驻居民接近7万，在业主眼中，从入住起就一直在使用的、包括体育场馆设施在内的公共配套是全体业主共用的，即便目前是拆改状态，依然可以看到门上的字样是“桃源社区体育会所”。如果被私人企业独占，这是令业主们无法接受的。
“早期销售阶段，桃源居开发商就介绍这里有公共配套，买卖合同中明确说明社区公共配套设施产权属于政府，学校怎么能占用呢？”，H女士说。
“从2020年11月前后封闭起来，就有业主在投诉了，（围起来）到底是要干嘛，会不会改变用途……回复的单位都是社区工作站，但他们也说法不一，有的说是会改变用途，有的说不改变，社区（工作站）不是职能机构，他们其实也不是很清楚……”，Z先生说。
其实，自从这块体育用地被围起来，就已经给桃源居部分业主带来了麻烦。
“之前所有的东西（体育场馆）都是正常使用的，但是去年的时候很多商家就不见了，跑路了，比如健身房之类的，一些（预付式）消费没用完，还有业主成立了维权群……后面我们才知道其实这些商家都是被开发商撵走的，强制要求他们离开的。”，Z先生反映道。
经过一轮一轮的投诉依然没有结果，业主们慢慢将这一系列事情串联起来，发现事情并没有他们想象的那么简单。
二、执法人员及时介入，学校施工被叫停
为了弄清楚这块体育场馆用地的基本情况，桃源居的业主开始自发行动起来，搜集跟这块用地有关的信息。
经业主们的调查，该地块属于深圳市宝安103-11片区，在相关部门备案的地块编号为03-13，用地性质代码为GIC3，并显示为体育用地，具体用途是综合体育活动中心以及游泳池。
桃源居业主们对地块的性质并无异议，他们质疑的是临近学校是否可以占为己用？
据了解，作为深圳的超大型小区，多年来桃源居社区并没有成立业委会，但由业主自发注册的微信公众号“家在桃源居”，在某种程度上，为业主表达了一定的心声。这次“扩校事件”，公众号“家在桃源居”也真实记录了业主们提出质疑、寻根究底的过程，以及政府有关部门及时听取群众意见的作风。
7月12日，当业主们的疑问并未完全得到答复的时候，临近学校便在当天早上请保安用塑料护栏档住了准备扩宽校门的路口，也就是通往森林体育公园的道路，并在围栏上贴有“温馨提示——校内广场及管道施工，人员车辆勿通行”的字样，随后还出动了拒马，完全封住了道路。
对此，桃源居业主的反映非常强烈。辖区城市管理的执法人员随后赶到现场，耐心地听取了业主们的意见，并要求学校移开拒马，保持道路畅通。
执法人员在现场对业主们说：“现在事情已经出来了，你们的要求我们也清楚，然后我们、社区、包括派出所，然后一起去街道……没问题，那些东西（拒马、围栏）一定会清的，绝对不会留在这里……”
执法人员的一番话所体现的执法态度和工作作风，赢得了业主们的赞许和掌声。
“……你们的诉求，一是这个地方不能动工对不对，你们放心，它没有任何手续之前，我们不会让他动工的；第二，道路今天中午之前中间两个铁马肯定会给他搬离，整条路都会畅通的；第三，你们的诉求包括上面的会所，你们放心，没拿出手续之前，一块砖也不会让他动。”
“什么时候拿手续？”在场的业主追问。
“什么时候拿手续会跟业主代表讲的，也会跟社区讲，手续并不是偷偷摸摸拿手续的，还要公示的，我们来就是不能让它偷偷摸摸干……”
执法人员的出现，给了桃源居业主很多信心，业主们也相信政府会给予公正的处理，而他们也等待着辖区主管部门给出一个明确的说法。
三、有关部门召开协调会，核心问题浮出水面
为了留住“失地”，业主们试了很多渠道去投诉，甚至还有一些业主轮流守在路口，看守的他们自认为属于全体业主的体育用地和道路。
7月17日，政府有关部门为了积极听取业主们的意见，特意邀请了相关单位和部门，公开举行了一次针对此事件的协调会，耐心地听取了业主们的心声，并且也向业主们解答了疑问。
业主反馈，协调会上也邀请了片区村委股份公司的相关人员，并对业主质疑的路面给出了说明。
“他（村委人员）说，通往山上的这条路，最开始是他们的，但后来是未转未征的（一个状态），在法定图纸里面它是桃源三路的一个延伸，但是最开始没有做规划……”，L先生回忆，“协调会上我们还确认了一个事实，就是有争议的03-13这块地确定是国有土地，地的属性属于体育用地。基于这一点的话，如果想在上面改成学校的话，手续估计是走不全的……”
在协调会上，业主们的意见很明确，如果学校“吞并”掉目前的体育用地以及中间的道路，那么业主们不仅不方便前往森林体育公园，更重要的是将失去社区附近的体育活动空间。
“现在学校要把这个吞掉，后续我们想就近游泳或者打个球，都没办法，只能跑到其他地方去，……对于我们小区这种六七万人的大型小区本来就是完全不够的，所以我们的态度很明确，不能在牺牲我们的公共空间配套去建私立学校……”
“没有任何有效的法律批文和相关的手续之下，私立学校目前就想把目前来说属于我们小区的公共配套，这些在开发商的合同里也是有体现的，开发商当时宣传的资料里是有体现的，现在想把它变成自己私立学校的拿去赚钱，我们是不答应的。”
参加了协调会的业主代表纷纷表态。
从7月10日开始，深圳桃源居的业主便自发轮班在桃源居三路延长线的道路和桃源社区体育会所的用地上值守。据业主们反映，7月12日白天，学校推倒了围墙中间一小块，被执法队制止并要求不得动工；7月13日凌晨4点左右，学校半夜施工，推倒整面围墙，并用建筑垃圾封堵路面。自此，桃源居业主们不得不从7月13日开始，由白天值守改为24小时值守，白天人很多，通宵一般4人一组。
7月22日早上，多部门进行了联合执法，清理了路障和围墙废墟，并拆除了旁边的违章建筑。有关部门体察民情后，立即安排人员24小时值守，让居民安心回家，政府部门的一系列举措十分令业主暖心。
在辖区有关执法部门的及时介入下，学校此前封闭的道路已被疏通，并责令学校暂定施工。自事发之日起，深圳桃源居业主也表现出理性而积极的态度，以合理合法的方式表达诉求。
***律师｜房屋被莫名奇妙的扣上“违章建筑”该如何维权
首先，我们来了解一下什么是违章建筑？
违法建筑在法律上没有一个明确的定义，一般来说，是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定，未经所辖部门批准，擅自搭建或建筑的建筑物、构筑物和设施。
实践中，违章建筑主要表现为以下几种存在形式：
（1）未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；
（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；
（3）擅自改变了使用性质建成的建筑物；
（4）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；
（5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物；
（6）违反法律、法规有关规定的其他建筑。
拆除“违章建筑”的法定程序：
再者，即使当事人的房屋被政府部门认定为“违章建筑”，也不是说拆就拆，“违章建筑”的拆除也要遵循法律规定的程序。
《中华人民共和国行政强制法》第44条规定：对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。
《行政强制法》第35条规定：行政机关作出强制执行决定前，应当事先以书面的形式催告当事人履行义务。
《行政强制法》第36条规定：当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。
可见，针对“违章建筑”的拆除，行政机关应该遵循以下程序：
（1）进行公告，限期当事人自行拆除；
（2）以书面形式催告当事人履行义务；
（3）当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩；
（4）经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定；
（5）实施拆除。
被莫名奇妙认定为“违章建筑”该如何救济？
从“违章建筑”的认定到强制拆除期间，当事人主要有以下三次救济机会：
1、针对行政机关作出的限期拆除决定申请复议或者提起诉讼。
2、针对政府作出的强制执行决定申请复议或者提起诉讼。
3、针对强制拆除行为本身申请行政复议或者提起行政诉讼，即使拆违决定和强制执行决定本身合法有效，强制拆除行为本身也可能存在实施主体不适格，执行对象错误，未采取合适登记、保管措施而造成当事人合法财产损失，违反法律规定采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式实施等违法情形。